Advokat Khusus Bidang Property & Perumahan
dan Masalah Hukum Lainnya

Panduan Hukum untuk Pemilik Properti yang Ingin Memastikan Hak Terkuat atas Tanah dan Bangunan Mereka

“Memiliki bangunan di atas HGB bukan berarti memiliki tanahnya secara permanen — ketika masa berlaku HGB habis tanpa diperpanjang atau ditingkatkan, Anda berisiko kehilangan hak atas properti yang telah Anda bayar lunas.”

Dalam dunia properti Indonesia, dua jenis hak atas tanah yang paling sering menimbulkan kebingungan sekaligus sengketa adalah Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Milik yang diwujudkan dalam Sertifikat Hak Milik (SHM). Banyak pembeli properti tidak menyadari perbedaan mendasar di antara keduanya, hingga akhirnya menghadapi masalah ketika HGB hampir habis masa berlaku, properti sulit dijual, atau peningkatan status tidak dapat dilakukan karena tanah berada di atas lahan negara.

Perbedaan Mendasar antara HGB dan SHM

SHM atau Hak Milik adalah hak tertinggi atas tanah yang diakui oleh hukum Indonesia. UUPA No. 5 Tahun 1960 Pasal 20 mendefinisikannya sebagai hak yang bersifat turun-temurun, terkuat, dan terpenuh — tidak dibatasi masa berlaku dan hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia. Pemegang SHM memiliki kewenangan penuh untuk menggunakan, memindahkan, mengagunkan, atau mewariskan tanah tersebut tanpa batasan waktu.

HGB atau Hak Guna Bangunan, sebagaimana diatur dalam UUPA Pasal 35, adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri, dengan jangka waktu maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun. HGB yang tidak diperpanjang tepat waktu berpotensi berakhir dan tanahnya kembali ke negara, artinya pemilik bangunan dapat kehilangan haknya meskipun telah membayar lunas.

PERMASALAHAN UMUM SEPUTAR HGB DAN SHM

• Pembeli tidak mengetahui properti yang dibeli berstatus HGB, bukan SHM, sehingga hak atas tanah terbatas waktu
• HGB habis masa berlakunya tanpa diperpanjang dan pemilik tidak menyadarinya hingga terlambat
• HGB berada di atas tanah Hak Pengelolaan (HPL) milik BUMN atau pemerintah sehingga tidak bisa ditingkatkan ke SHM
• Peningkatan HGB ke SHM tidak segera dilakukan setelah KPR lunas dan sertifikat diserahkan ke pemilik
• Developer menjual unit HGB dengan harga SHM tanpa penjelasan transparan mengenai perbedaan implikasi hukumnya

Cara Meningkatkan HGB ke SHM dan Pengecualian yang Wajib Diketahui

Peningkatan status dari HGB ke SHM — dikenal sebagai “peningkatan hak” — dapat diajukan langsung ke kantor Badan Pertanahan Nasional setempat. Prosesnya melibatkan pengajuan permohonan tertulis, melampirkan sertifikat HGB asli, bukti identitas pemilik, bukti pembayaran BPHTB peningkatan hak, dan dokumen pendukung lainnya sesuai ketentuan PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Atas Tanah. Biaya dan waktu proses bervariasi tergantung luas tanah dan wilayah BPN setempat.

Namun ada pengecualian krusial yang sering luput dari perhatian: apabila tanah HGB berada di atas Hak Pengelolaan (HPL) — misalnya kawasan perumahan yang dibangun di atas lahan milik BUMN, Perum Perumnas, atau pemerintah daerah — maka peningkatan ke SHM tidak dapat dilakukan. Sebelum membeli properti manapun, wajib ditanyakan secara eksplisit kepada developer: apakah HGB berdiri di atas tanah SHM yang memungkinkan peningkatan hak, atau di atas HPL yang menutup kemungkinan tersebut.

PANDUAN PENINGKATAN HGB KE SHM

• Tanyakan secara eksplisit kepada developer: apakah HGB berdiri di atas tanah SHM atau HPL sebelum membeli
• Segera ajukan peningkatan HGB ke SHM di BPN setelah KPR lunas dan sertifikat resmi diterima
• Pantau aktif masa berlaku HGB dan ajukan perpanjangan minimal 2 tahun sebelum HGB berakhir
• Siapkan dokumen: sertifikat HGB asli, KTP pemilik, bukti lunas PBB, dan formulir permohonan BPN
• Konsultasikan proses dan kelengkapan dokumen dengan advokat properti agar tidak ada langkah yang terlewat

Perbedaan antara HGB dan SHM bukan sekadar terminologi teknis hukum, ia adalah perbedaan nyata antara kepemilikan yang terbatas waktu dan kepemilikan yang permanen. Memahami status hak atas tanah yang Anda miliki, serta segera mengambil langkah peningkatan yang tepat, adalah investasi hukum yang nilainya jauh melampaui biaya prosesnya.

Anda butuh solusi?
Anda punya masalah property dan perumahan?

Anda perlu solusi masalah property dan perumahan?

Konsultasikan kepada kami. Hubungi nomor WA Rosana 0822-4445-2396 untuk buat janji jadwal konsultasi.