Advokat Khusus Bidang Property & Perumahan
dan Masalah Hukum Lainnya

Banyak orang membeli properti tanpa benar-benar memahami jenis hak yang mereka miliki — dan perbedaan ini bisa sangat menentukan nasib aset Anda di masa depan.

Ketika membeli tanah atau bangunan, salah satu hal paling mendasar yang wajib Anda pahami adalah jenis hak yang melekat pada properti tersebut. Di Indonesia, dua jenis hak yang paling sering dijumpai adalah Hak Guna Bangunan (HGB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM). Keduanya sama-sama berbentuk sertifikat resmi yang diterbitkan oleh BPN, namun memiliki perbedaan mendasar yang sangat berdampak pada nilai, keamanan, dan kelangsungan kepemilikan aset Anda.

“SHM adalah bentuk kepemilikan tanah paling kuat yang diakui hukum Indonesia. HGB hanyalah hak sementara yang bisa berakhir — dan jika tidak diperpanjang tepat waktu, tanah bisa kembali ke negara.”

Banyak pembeli properti, terutama di kawasan perumahan dan apartemen, tidak menyadari bahwa yang mereka beli hanyalah unit dengan status HGB, bukan SHM. Ini bukan masalah sepanjang pembeli memahami konsekuensinya dan mengambil langkah hukum yang tepat. Masalah baru muncul ketika HGB habis masa berlakunya dan pemilik tidak tahu harus berbuat apa, atau ketika terjadi perpindahan kepemilikan yang tidak disertai pembaruan hak secara legal.

Perbandingan HGB dan SHM Secara Hukum

Berikut adalah perbedaan mendasar antara kedua jenis hak ini yang wajib Anda ketahui sebelum mengambil keputusan investasi properti:

Masalah HGB yang Sering Terjadi di Lapangan

Dalam praktik hukum properti, sejumlah masalah berulang kerap muncul seputar status HGB yang tidak dikelola dengan baik oleh pemiliknya:

Masalah HGB yang sering tidak disadari pemilik properti

• HGB habis masa berlakunya tanpa perpanjangan sehingga hak atas tanah berakhir secara hukum
• Pemilik tidak mengetahui prosedur perpanjangan HGB dan tenggat waktu yang berlaku
• Properti dijual dengan status HGB yang sudah mendekati habis tanpa pengungkapan kepada pembeli
• HGB atas nama perusahaan yang sudah bubar, sehingga hak kepemilikan menjadi tidak jelas
• Tidak dilakukan peningkatan HGB ke SHM meski sudah memenuhi syarat hukum yang berlaku
• Perbedaan status HGB dan SHM dalam satu kawasan perumahan yang memicu sengketa nilai jual

Kapan dan Bagaimana Meningkatkan HGB Menjadi SHM?

Peningkatan status dari HGB ke SHM adalah langkah hukum yang sangat disarankan bagi siapa pun yang memiliki properti dengan status HGB dan memenuhi syarat sebagai WNI. Prosesnya dilakukan melalui permohonan resmi ke BPN dengan melampirkan sejumlah dokumen seperti sertifikat HGB asli, bukti pelunasan PBB, dan surat pernyataan tidak memiliki tanah melebihi batas maksimum.

Keuntungan meningkatkan HGB ke SHM

• Kepemilikan bersifat permanen dan tidak perlu diperpanjang secara berkala
• Nilai jual dan nilai jaminan properti meningkat signifikan
• Perlindungan hukum lebih kuat dan tidak rentan terhadap gugatan pihak ketiga
• Lebih mudah diproses saat diwariskan, dijual, atau dialihkan ke pihak lain
• Memberikan kepastian hukum jangka panjang untuk investasi properti Anda

Memahami perbedaan HGB dan SHM bukan sekadar pengetahuan teknis, ini adalah langkah awal dalam melindungi investasi properti Anda secara serius. Jangan tunggu HGB Anda bermasalah atau hampir habis baru bertindak.

Anda butuh solusi?
Anda punya masalah property dan perumahan?

Anda perlu solusi masalah property dan perumahan?

Konsultasikan kepada kami. Hubungi nomor WA Rosana 0822-4445-2396 untuk buat janji jadwal konsultasi.